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                谢国忠谈房价:中国大陆房价很快会下跌25%
                2012-11-19 0:00:00
                发布人:admin1

                谢国忠说,国内楼市将会进入最冷的“冰河世纪”,全国◆平均楼价将会下跌50%,而下跌周期最长将达3年。“我相信温总理的调控决心,也相信政府↙的调控能力,我们不能再丧失这次机遇了。”谢国忠说,如︻果货币政策再次调整,势必又会造成部分宽松,从而使银行信贷的钱再次跑到开发商手中,对于⌒微调的舆论造势,只是开发商∏们的一厢情愿。谢国忠认为〖▓▓,中国的房地产市场正在经历一场价格泡沫,价格调整是必要的。 

                  “这么多年来,银行大量放钱给房√地产,钱进入房地产行业后,房价自然会涨上去,这是◤一个水涨船高的概念。”谢国忠说,只要市场上存在投机心理和投机需求,楼市的泡沫就会一直被吹大。如果政府不▃干预,房价的确还可以继续上涨,但只要是泡沫,就会有破裂的那↓一天。 
                  而泡沫爆掉的这一天,谢国忠认为已经到来了。 
                  如今,很多开发商已经开始利用建筑公司、材料供应商帮忙融资。其实就是变相地在借钱撑楼盘。“现在我看到的∞是给他们的供应商的资金都已经绷得很紧了,有些资金链已经断了,所以有些开发商如果不①卖房的话是活不下去了,只有大幅度地降价,增加销售才是唯一的出路。”谢国忠说。 
                虽然泡沫爆掉会有很多企业出现资金链问题,甚至破产。但“这个过☉程是必须的,很多国家都经历过。”届时,可以通过鼓励行业整合降低到最低限度,中国的房地产行业还可以借此做大做强。
                合理房价是年收入的6-7倍 
                 面对全国“两会”期间,温家宝总理提出的“房价还远远未回到合理价位◇ΨΨ”,谢国忠认为,按照世界上的普遍水平,房价的合理↑价位一般是在年收入的6-7倍左右,而如今,中国的房价与收入比,超出了平均水平一倍还多。 
                  “中国房价跌幅可能︽很快会达到25%,未来两到三年内,跌幅有可能达到50%。”谢国忠认为,房价下跌的过程,会让财富流向居民,并为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。 
                  如今,房地产的市场供需关系失衡,一方面房屋空置率居高不下,另一方面老百姓∩买不起房子。房价不下降,老百姓就会捂紧口袋不敢花钱,中国消费能力也跟着上不∑ 去。 
                  “泡沫破裂带来的只是房产单位价格下降,却不一◣定是销售额的下行。”谢国忠认为,恰恰相反,低房价可能反倒会提高房产销售额。因此导致☆建设项目数量增加,而不是减少。房价低了,也就意味着普通家庭可以◎在其他产品消费上更多投入。

                谈二三线城市
                  房价会还原到供求关系上
                  如今,不少城ζ市的房价都出现了打折、降价的趋势,虽然北京、上海等一线城市的“动静”很大,但谢国忠更担〖心的是二、三线城市。
                “北京上海降价,但他们是全国市场,有一定的消费人∞群,房价降了,有人会去买。”谢国忠说,二三线城市却没有相应的购买力。虽然如今城镇化率越来越ω 高,更多的人涌入城市,带来一定的刚性需求,但他认为,进城来的人,大多没有较强的购买力。对房地产市场的回暖起不了太大作用。
                  “有几千万套房子都※空着,保守估计,要15年才能住满,如今每年新增房屋又那么多,总得找到几千万户买得起房的ぷ家庭住进去啊!”谢国忠说,中国的房地产不是奢侈品,也不是↙奔驰、宝马,每年造那么多房子出来,价格却又高得离谱。
                  “平均工资水【平是多少,城∴市里有多少户人家,这样一算就可以知道城市里要造多少房子,房价定在多少。”谢国忠认为,房价要一般普通老百姓能买得起才行。不管」政策是什么样的,最后还是会还原到供求关系之上。
                  谈投资
                  “不一定非得玩钱”
                  在城市中,有不少居民手里至◤少有一套房子用于投资。而这种现象在谢国忠看来,并不是一件好事。
                  “很多㊣ 人其实都是抱着投机的心理,觉得限购令会取消,到时候价格还会回来,这样▆出手还可以赚钱。”他说,其实很多人根本没有考虑到,到时候谁会来接手?“哪有那么多人来买房子啊!”
                  而房产投资走不通,普通市民又该如何△规划?对ω于这个问题,谢国忠认为,“干嘛非得要去玩钱呢?”在他看来,市场〗上有很多人都在“玩钱”,市民在投资之前,一定要想①想“你比人家聪明吗?掌握的知识比别人多吗?”
                  如果一定要□ 投资,他认为,普通老百姓可以买一些国债,或者进入能看得到未来前景,以及自己懂得的领域。
                  
                言论
                  “按照世界上的普遍水平,房价的合理价位一般是在年收入的6-7倍左右,如今中国的◆房价与收入比,超出了平均水平一倍还多”
                “低房价可能反倒会提高房产销售额。房价低了,也就意味着普通家庭可以在其他产品消费上更多投入”
                “平均工资水【平是多少,城∴市里有多少户人家,这样一算就可以知道城市里要造多少房子,房价定在多少”。 

                通胀难¤以逆转
                  2008年金融危机开始以后,美联储的资产负债表增加到了此前的3倍,并且正在讨论实行第三次量化宽松政策。中■国广义货币每年增长超过20%。欧卐洲央行已经通过固定利率长期贷款向其银『行系统提供了超过1万亿欧元的后门量化宽松政策。日本央行最◥终也加入了这场游戏。全球经济正在同时经历量化宽松。
                  从货币扩张到通胀的传导在当前的周期内似乎※会很长。这导致政策制定者和分析师质疑两者之间的关系。我认为,金融危机和全球化已经放缓了这种█传导,但并未终止它。一旦通胀势头变强,这种传导就更难逆转。
                  西方国家的债务危机已经影响到了其金融系统,货币在经济中的流通速▼度因此下降,换言之,货币到通胀的传导速度放缓。一旦金融系统得以修复,这些对货币扩张看似有利的因素≡就可能会变成不利因素。届时通胀就会突然飙升。从货币扩张〖到通胀的最快途径就是货币贬值。由于各国都在执行量化宽松政策,货币扩张并未导致货币贬值,这阻挡了货币扩张和←通胀之间的直接通道。尽管这似乎赋予了政策制定者更大的回旋余地,但是,当通胀强势上涨时,也会变成反面力量。逆转通】胀将会更加困难,需要◣更长时间。
                  2008年开始的全球金融危机是由于格林斯潘时代货币过量所№引发的债务泡沫造成的。本轮货币过量会不会引发更多的泡沫呢?其实一切已经开始了。
                  股票市场已经部分泡沫化○了。优质的消费类股票在发达国家市场交易价通常是收入的20倍,在中╳国甚至更高。网络股股价已经涨疯了。马上要进行IPO的Facebook很可能就是个大泡沫,超过2000年所有IPO的规模。
                  金融、能源和电信股价都很低。其规模拉低了市场平均价。金融股股价低的原因是由于投〗资者不相信银行的业务模式,它们依靠低价的央行融资获取利润;能源股股价较低是因为能源企业♀都大得过分了;电信企业正在从电话向数据传输转变,未来有很多◤不确定因素,它们是一个夕阳产业,在合理估值的情况下,其股价已经有泡沫★了。
                  在新兴经济体中,房地产仍然是个泡沫。西方国家有问题的金融体系正在把流动性推进新兴经济体,后者正■在经历高通胀和低利率。
                石油似乎又重■新站稳了脚跟。中东的政治动荡有助于石油牛市。油价重回2008年初的高点并〓非一件难事。如果美联储确实执行了第三次量化宽松政策,油价很可能会再次创造历史新高。即使ㄨ美联储暂时推迟第三次量化宽松政策,当前的过量资金供应,再加上欧洲央行和日本央行的举措,也会将油价㊣推向历史新高。石油价格是过量货币迅速转化成通胀的最佳渠道。

                  各国局势堪№忧
                  中国和印度正在面临严重的通胀。其政策不太可能扭转这一趋势。中国的GDP平减指数♂在2011年是8.3%,比2010年的7.4%有所增长,政府2012年GDP增长率的目标为7.5%,广义货币计划增加14%。两者←相加将带来7.5%的广义通胀率。当前的资金总量没有完全在通胀上体现出来,因为资产泡沫吸收了很大◎一部分过去的货币增量。随着泡沫破裂,这部分资金会再次空闲⊙出来,通胀就会更高。
                  印度的通胀率仍然接近两位数,其实际利¤率仍然是负的,亦即货币政策还没有起到冷却通胀的作用。随着油@价上涨,印度的通胀将会再@次加速。印度的经济需求取决于消费,供应瓶颈很普〒遍,石油完全依靠进口。所有新兴经济体可能经历的通胀因素,在々印度都表露无遗。印度就是新兴经济体国家通胀的报警器。
                新兴经济体即使做出更多努力,也很难ξ 冷却通胀。发达经济体很可能会保持宽松的货币政策。新兴经济体的货币必须大幅升值才能有效冷却通胀◥◥。由于新兴经济体都依赖制造和贸易,其货币升■值在短期内将会非常痛苦。这种♀限制意味着它们冷却通胀的努力将始终是三心二意的。
                  伯南克反复强调,他并不担心通胀,因为工资不会上涨。在发达国家,劳动力成本已经超过了总□成本的三分之二,如果工资得到控制,通胀就不会失控。这↘就是西方国家的央行行长们并不担心通胀的原因。
                迄今为止,西方国家的通胀是同进口紧密联系的。由于能源←价格占到了GDP的5%,进口占了GDP的15%,这两项较大的价格增长将会转化为整体的温和〇通胀。新兴经济体的这两个数》字是发达国家的2倍。随着劳动力市场吃紧,通胀很容易就会上涨。
                  如果能源价格比现在翻一番,通胀就会成为西方国家的问题。从这№方面看,美国有充分的页岩气是非常幸运的。低廉的天然气价格可能是美国经济稳定的最重▃要因素。
                  工资通胀,也就是工资增长远高于生产率的增长,是通胀最重要的驱动力。高失业率似乎阻止了从货币扩张↓到工资增长的传导。但是,就像20世纪70年代显示的那样,当通胀▲预期大行其道时,尽管失业率高居不下,工资价格螺旋上升也会发生。
                  在全球化时代,这股力量不像以前那么强大了。跨国公司可以在世界各国迅速转移就业。尽管通胀在侵蚀实际收』入,工人也不太可能要求增加工资。就此而言,央行行长们是幸运的。
                  然而,劳动力短ζ 缺可能也会出现在发达国家,这在资源领域已经发生。其他和新兴经济体密切相关的行业也可能会经历劳★动力短缺,如高科技、工业设备、特种化学品∑、奢侈品等,它们可能会面临熟练工短缺的▓问题,其工资会首先提『高。这就给从货币到通胀的传输增加了另外一个维度。
                  美联储的会议纪要显示它在2008年危机发生√前对这场<
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